Descubra a documentação necessária para compra e venda de um imóvel em Passo Fundo
Atualizado: 11 de mar.
Garantir a documentação certa na hora de assinar o contrato de compra e venda vai acelerar os processos e evitar futuras preocupações!
A burocracia e a documentação para compra e venda de apartamento podem parecer complicados e assustadores para quem não trabalha com mercado imobiliário. Conhecer quais são todos os documentos exigidos ao longo do processo traz segurança e confiança para quem está pensando em comprar ou vender um apartamento.
Mas acredite: conhecer quais são todos os documentos exigidos ao longo do processo traz segurança e confiança para quem está pensando em comprar, trocar ou vender um apartamento.
Por isso, preparei uma lista com os documentos de compra e venda de imóvel exigidos em Passo Fundo e explicando para que serve cada um deles – de forma simples e objetiva, para facilitar sua vida. Bom post!
Importante também deixar claro que essa lista está baseada em pedidos recorrentes do mercado, e que poderá haver alterações dependendo da cidade/região onde você mora ou das características do seu imóvel.
Antes de começar, caso ainda esteja com dúvidas sobre como acertar na hora de fazer a compra do melhor imóvel, tem um artigo com 5 passos essenciais que podem ajudar neste momento.
E se seu caso é conseguir fazer uma venda de imóvel de forma satisfatória e sem enrolação, então entenda como vender seu apartamento pode ser um processo simples (em breve!).
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Conheça os 3 grupos de documentos no processo de compra de imóvel
Há 3 grupos de documentos que são exigidos durante a aquisição ou venda de um imóvel:
Documentos dos compradores
Documentos dos vendedores (caso haja, dos respectivos cônjuges)
Documentos do próprio imóvel
Apesar da grande quantidade, cada papel tem um fim específico. Eles são a garantia das partes para prevenir que o processo de compra de imóvel contenha alguma surpresa desagradável.
Com essa estrutura em mente, seguimos!
Antes de tudo: separe os documentos comprovantes do seu estado civil
Há 6 tipos de estados civis considerados pelo Estado. Caso você esteja comprando ou mesmo vendendo um apartamento, deverá comprovar qual sua situação legal no momento da compra ou venda do seu imóvel.
Para cada estado civil será necessário apresentar um documento diferente. Veja a lista abaixo:
Casado: deverá apresentar a certidão de casamento
Solteiro: deverá apresentar a certidão de nascimento
Divorciado ou desquitado (separado judicialmente): deverá apresentar a averbação da certidão de casamento e a própria certidão
Esteja em uma união estável: deverá apresentar a escritura declaratória de união estável e, caso tenha filhos, a(s) certidão(ões) de nascimento dele(s)
Viúvo: deverá apresentar a certidão de casamento e a certidão de óbito do cônjuge
Compradores do imóvel: quais os documentos exigidos?
Caso os compradores sejam casados ou possuam relação estável comprovada, o cônjuge deve apresentar os mesmos documentos no momento da compra.
Deverão ser apresentados:
1. Cópias da carteira de identidade e do CPF
O Registro Geral (RG) e o Comprovante de Situação Cadastral (CPF) servem para confirmar a identidade dos compradores e seu número como contribuinte.
2. Cópia da certidão de estado civil
Obrigatório apresentar a certidão de estado civil da pessoa compradora, da pessoa vendedora e dos respectivos cônjuges.
3. Cópia dos comprovantes de renda atualizados
Caso a pessoa compradora tenha carteira assinada, poderá mostrar o holerite onde está contido o valor do salário fixo. Também é possível apresentar a declaração do Imposto de Renda mais recente, o extrato da conta bancária ou emitir um DECORE (Declaração Comprobatória de Percepção de Rendimentos) junto a um contador.
4. Caso tenha se casado após 1977, será necessário apresentar uma cópia da escritura pública de pacto antenupcial.
Contrato feito pelos casados estabelecendo o regime de bens em vigor após a união estável.
O Pacto antenupcial deverá ser apresentado sempre que o regime de bens for diferente do regime de bens legal. Ou seja, até 1977 se for diferente da comunhão universal de bens o pacto antenupcial deve ser apresentado e, após 1977, se foi diferente da comunhão parcial de bens o pacto também deverá ser apresentado.
5. Endereço de correspondência.
A pessoa compradora deverá indicar um endereço pessoal confiável.
6. Autorização de débito em conta corrente quando a pessoa compradora optar por esta forma de pagamento.
Para garantir que exista um conta na qual será debitado o valor do imóvel.
7. Certidões negativas de:
Certidões negativas são comprovantes de ação civil, criminal ou federal em relação a uma pessoa.
A pessoa vendedora deverá apresentar as certidões negativas de:
Ações na Justiça Federal (retirado no site do Conselho Nacional de Justiça)
Ações cíveis (retiradas no site do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul clique aqui)
Interdição, tutela e curatela (retirada no cartório regional)
Certidões Negativas de Débitos (CND) das Fazendas Estadual e Municipal (retiradas no site da Secretaria da Fazenda Estadual do Rio Grande do Sul clique aqui)
Protesto de títulos (retirada em cartórios locais)
Caso a pessoa compradora seja comerciante, deverá apresentar também as certidões negativas de: quitação de tributos e contribuições federais (retirada no site do Ministério da Fazenda); quanto à dívida ativa da União (retirada no site do Ministério da Fazenda); CND/INSS, (retirada no site do Ministério da Fazenda).
8. Caso use o FGTS para a compra, será necessário adicionar estes documentos:
– Cópias autenticadas das páginas da carteira de trabalho onde constam a identificação do trabalhador e a contratação do empregado.
– Extrato da conta do FGTS dos últimos dois anos.
– Autorização para movimentação de conta vinculada junto ao FGTS e declaração de autorização permitindo a utilização do Fundo
– Caso o financiamento seja pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), deverá apresentar a declaração de que se trata da primeira aquisição de imóvel residencial financiada
Ler também: 5 passos para quem está comprando apartamento em Passo Fundo
Vendedores do imóvel: quais documentos devem apresentar? (pessoa física)
Caso os vendedores sejam casados ou possua relação estável comprovada, o cônjuge deve apresentar os mesmos documentos no momento da compra.
1. Cópias da carteira de identidade e do CPF
2. Cópia da certidão de estado civil
3. Certidões negativas de:
Certidões negativas são comprovantes de ação civil, criminal ou federal em relação a uma pessoa.
A pessoa compradora deverá apresentar as certidões negativas de:
Ações na Justiça Federal (retirado no site do Conselho Nacional de Justiça)
Ações cíveis (retiradas no site do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul clique aqui)
Interdição, tutela e curatela (retirada nos cartórios regionais)
Ações das Fazendas Estadual e Municipal (retiradas no site da Secretaria da Fazenda Estadual do Rio Grande do Sul clique aqui)
Protesto de títulos (retirada em cartórios locais)
Caso a pessoa compradora seja comerciante, deverá apresentar também as certidões negativas de: quitação de tributos e contribuições federais (retirada no site do Ministério da Fazenda); quanto à dívida ativa da União (retirada no site do Ministério da Fazenda); CND/INSS, (retirada no site do Ministério da Fazenda).
4. Cópia do comprovante de abertura de conta onde o crédito oriundo do financiamento e do FGTS será recebido.
Ler também: 7 dias para guiá-lo na escolha do melhor apartamento em Passo Fundo
Vendedores do imóvel: quais documentos devem apresentar? (pessoa jurídica)
1. Cópias da carteira de identidade e do CPF
2. Cópia da certidão de estado civil
3. Certidões Negativas, tanto para sociedade anônima quanto para sociedade por quotas, de:
A pessoa compradora deverá apresentar as certidões negativas de:
Ações na Justiça Federal; ações cíveis
Ações das Fazendas Estadual e Municipal (retiradas nos sites das Secretarias da Fazenda estaduais, no caso de Rio Grande do Sul clique aqui)
Protesto de títulos (retirada em cartório)
Quitação de tributos e contribuições federais (retirada no site do Ministério da Fazenda)
Quanto à dívida ativa da União (retirada no site do Ministério da Fazenda)
CND/INSS (também retirada no site do Ministério da Fazenda)
4. Cópia autenticada do estatuto ou contrato social
Retirada na Junta Comercial ligada à Secretaria da Fazenda do Rio Grande do Sul.
5. Papéis com alterações contratuais ou estatutárias
Retirada na Junta Comercial ligada à Secretaria da Fazenda do Rio Grande do Sul.
6. Carta com a data da última modificação do estatuto ou do contrato do negócio.
Quais são as certidões para venda de imóvel?
Relacionadas aos vendedores, são as certidões negativas de débito perante a Justiça e à União (veja lista acima, completa com links para os sites apropriados).
Já as certidões relacionadas ao imóvel em si (ele foi penhorado, hipotecado, deve IPTU, etc.?) estão listadas abaixo.
Consultar Glossário Imobiliário
Documentos do imóvel necessários
Chegamos ao último grupo de documentos exigidos. Confira os registros relacionados ao imóvel que são geralmente solicitados:
1. Cópia autenticada da escritura definitiva registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Escritura que comprova dados básicos sobre o imóvel e proprietário. Pode ser retirada em cartório regional.
A escritura assinada precisa ter sido registrada no cartório de registro de imóveis competente por aquele imóvel. Tendo sido feito esse registro, é dispensada a apresentação da escritura e apenas é solicitada a Certidão de Matrícula do Imóvel atualizada com ônus reais.
2. Certidão atualizada de ônus reais.
Verifica se o imóvel está afetado ou não por uma ação, como hipoteca, penhora, usufruto, e pode corresponder aos últimos 15 (quinzenária), 20 (vintenária) ou 30 (trintenária) anos.
3. Certidão negativa de IPTU.
Ela mostra se o imóvel tem dívidas com o estado. Retirada na Prefeitura de Passo Fundo.
4. Verifique se as contas de água, luz e gás estão em dia.
5. Habite-se e, quando se tratar de imóvel novo, o CND/INSS averbadas no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Ela prova que o imóvel é habitado e deve ser retirada na Prefeitura de Passo Fundo.
6. Planta do imóvel aprovada pela Prefeitura de Passo Fundo
Também pode ser assinada pelo engenheiro ou arquiteto da construtora. Verifique se o profissional responsável está registrado no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA).
7. Declaração de inexistência de débitos condominiais
Verifica se o antigo dono tem dívidas cairão sobre os novos moradores. Deve ser retirada com o síndico do condomínio ou com a administradora do imóvel.
8. Declaração de saldo devedor, se o imóvel for financiado por outro agente financeiro.
Deve ser pedido ou retirado com o financiador. No caso da Caixa Econômica Federal, é possível acessar o site.
Como saber a situação legal de um imóvel?
A resposta está no Cartório de Registro de Imóveis onde esse imóvel foi matriculado, que é relacionado à região onde ele fica. É lá que está a matrícula atualizada (que funciona como espécie de CPF do imóvel e traz seu histórico desde a construção). Também é deste cartório que sairá a Certidão de Ônus Reais, onde pendências financeiras relacionadas a ele estarão descritas.
O ideal é que os vendedores ofereçam esses documentos, mas os interessados também pode obtê-los por conta própria no cartório. Assim, fica a par de quaisquer possíveis ameaças legais ao bem.
Como dito na seção acima, há ainda outros débitos possivelmente relacionados à compra do imóvel. No caso de débito condominial, por exemplo, é preciso buscar a administradora daquele condomínio. No caso do IPTU, a informação está com a Prefeitura de Passo Fundo.
Já tenho todos os documentos. Como garanto uma negociação segura?
Caso a pessoa compradora deseje prosseguir, o próximo passo ideal é redigir um Contrato de Compra e Venda (CVV) para deixar todas condições claras para ambas as partes. Um contrato "de gaveta", vale dizer, é menos seguro do que um contrato registrado em cartório.
O fundamental é registrar a transação no Cartório de Registro de Imóveis. Apenas quando a transferência imobiliária for formalizada por lá, o imóvel de fato troca de mãos.
Isso envolve o registro de matrícula, que precisa ser atualizado com todos os dados do novo proprietário, e a assinatura da escritura pública (que funciona como declaração de transferência de imóvel). Além disso, a pessoa compradora precisa pagar os impostos devidos.
Nessa fase, a relação de documentos para registro de imóveis não vai guardar surpresas: você já tem todos (são os documentos do imóvel, dos vendedores e dos compradores).
Como se vê, são vários detalhes. Para quem se sente inseguro neste momento, vale a pena considerar ajuda profissional, como de advogado ou assessoria imobiliária.
É útil salientar que, caso os compradores identifique pendências, entraves ou outros problemas nos documentos, isso não significa que o negócio precisa ser cancelado. Mas é preciso ter muito mais cautela ao se decidir prosseguir ciente dos riscos.
Dúvidas com os termos imobiliários? Consultar Glossário Imobiliário
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Como ajudo você com documentos de compra e venda de imóvel?
Estou rodeado por um time de especialistas em direito imobiliário com larga experiência e boas relações com cartórios e outros atores importantes do mercado imobiliário. Com esses experts, o processo de compra e venda de imóveis fica mais simples e mais rápido.
Esse serviço está disponível para todos os clientes, estejam eles comprando, trocando ou vendendo um imóvel, que já está operante em todos os bairros de Passo Fundo.
Na prática, verifico os documentos de todas as partes (compradores, vendedores, corretor e do próprio imóvel), analiso riscos e pendências e comunico o que encontrar, oferecendo caminhos para regularização quando for o caso.
Uma vez que as partes estejam de acordo e queiram seguir em frente, é redigido o Contrato de Compra e Venda (CVV), coleta as assinaturas e parte para as fases de pagamento, registro e escrituração.
Dessa forma, atuo como intermediária entre as partes. O pagamento de sinal e entrada por parte da pessoa compradora, por exemplo, só são transferidos para os vendedores depois que seus documentos foram analisados e a pessoa compradora está ciente da situação legal.
Para facilitar ainda mais, fico disponível para fazer tudo digitalmente, incluindo agendamento de videochamadas para tirar dúvidas.
Assim, não é preciso ter custos adicionais com a contratação de advogados particulares, por exemplo.
Garantir os documentos certos para compra e venda de imóvel é a melhor forma de evitar problemas
Tá acabando! Depois dessa longa lista, você terá segurança e conforto para comprar seu apartamento. Lembre-se que esse trabalho vale a pena: quanto melhor a qualidade da documentação da sua compra ou venda, menos chances de ter dor de cabeça com problemas inesperados no futuro.
Vale explicar que meu trabalho surgiu para simplificar todo esse processo imobiliário – e isso naturalmente inclui os aspectos jurídicos de compra e venda de imóveis. Quando você vende ou compra um imóvel junto com a minha assessoria, essa tarefa de verificar e regularizar os documentos necessários fica a cargo de meus experts do time jurídico!
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